올해 1월 상가건물 임대차보호법 시행령이 개정되었지만 서울 강남과 마포 등 서울 일부 지역 상권에서는 임차인에 대한 보호가 여전히 부족하다는 지적이 나왔다.
3일 한국외식업중앙회가 발표한 '시행령 개정안 점검' 연구 보고서에 따르면, 서울 일부 자치구에서는 평균 매물 가격이 상가건물 임대차보호법 적용 대상인 '환산보증금 기준액'의 범위를 넘어선 것으로 나타났다.
앞서 정부는 최저임금 상승에 따른 소상공인의 부담을 덜어주기 위해 올해 1월부터 시행령을 개정했다.
개정안을 보면 환산보증금 기준액을 지역에 따라 대폭 상향 조정해, 서울의 경우 6억1000만원, 부산·인천·성남 등은 5억원, 세종·안산·용인·김포·파주 등은 3억9000만원, 그 밖의 지역은 2억7000만원이다.
이번 보고서를 작성한 정혜지 한국외식산업 연구원은 "지난해 기준 국내 외식업체의 약 82.5%가 사업장을 빌려 매장을 운영하고 있다"며 "그만큼 상가임대차 계약의 당사자인 임대인과 임차인의 분쟁 또한 빈번할 수밖에 없다"고 전했다.
실제 국내 외식업체의 22.9%가 밀집해 있는 서울에서는 관련 분쟁을 처리하는 '서울시 상가임대차 상담센터'에 접수된 상담 건수가 지난해 1만1713건에 달하는 것으로 조사됐다.
분쟁조정 신청 건수도 2015년 29건, 2016년 44건, 2017년 77건으로 매년 두 배가량 증가하는 추세다.
문제는 시행령 개정으로 환산보증금 기준액이 대폭 올라갔지만, 서울 시내 땅값이 상승하다보니 여전히 보호에서 제외된 업소가 많다는 점이다.
보고서에 따르면 상가 임차 매물 2000개를 집계해 환산보증금을 산출한 결과, 평균 액수가 강남구 9억700만원, 송파구 6억8000만원, 마포구 6억1200만원 등으로 집계됐다.
특히 강남구 소재 음식점의 약 절반 가량은 환산보증금의 범위를 넘어선 것으로 나타났다.
이는 여전히 임차인 보호의 '사각지대'가 존재함을 의미하는 것으로, 지역간 차별 논란을 불러 일으킬 소지가 있다고 보고서는 지적했다.
정혜지 연구원은 "환산보증금 기준액을 넘어서는 상가 임차인은 '5년을 초과하지 않는 범위에서 계약 갱신을 요구할 권리', '임대료 인상률 상한 제한', '우선변제권' 같은 권리 가운데 일부만 인정받을 수 있다"며 "환산보증금 기준을 산정하는 데 있어 현재보다 지역을 세분화해 상세 지역별·상권별로 차등 적용할 필요성이 있다"고 주장했다.
뿐만 아니라 개정안에는 임대료의 과도한 인상을 방지하고자 임대료 인상률의 상한선을 기존 9%에서 5%로 하향 조정한 내용도 포함하고 있다. 이는 대략 기존 상한선의 2분의 1 수준으로, 임대료 인상에 따른 부담을 한층 덜 수 있을 것으로 기대된다. 다만 이 또한 매년 1~2% 안쪽에 그치는 '소비자물가 상승률'에 비춰본다면 여전히 높은 수준으로 체감될 수 있다고 보고서는 밝히고 있다.
정 연구원은 "인상률 상한선은 권고의 개념이지 이를 지키지 않아도 별도의 벌금이나 과태료 등을 강제할 수는 없어 상한선의 실효성에 대한 비판은 여전히 해소되지 않은 것으로 보인다"면서 "상한선의 준수를 강제할 수 없다면 5년 이상 임대료 인상을 연 5% 이하로 유지한 임대인에게 최대 3000만원까지의 리모델링 비용을 지원하는 서울시의 '장기 안심 상가' 사업 등 상한선 준수를 위한 실질적 유인책 마련을 모색해야 할 것"이라고 강조했다.
장종호 기자 bellho@sportschosun.com
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